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。

吴均奇摄（人民视觉）

浙江省台州市仙居县南峰街道未来社区 ，一栋栋建筑美观
 、配套完善的住宅楼 
，成为城市里一道靓丽的风景线。

王华斌摄（人民视觉）

买商品，一手交钱、一手交货 ，对消费者来说理所应当  。但在住房领域
，过去很长一段时间内 ，中国实施商品房预售制度 ，许多购房者付款时买到的是“期房

”
。预售制一定程度上促进了房地产行业发展
，却也带来新建商品房有时“货不对板” 
、未能按期交付等问题 ，影响购房者权益。

“十五五  ”规划纲要明确
 ，推动房地产市场平稳健康发展  。其中提到
，有力有序推进现房销售
。这意味着 ，购房者期待的住房“所见即所得
”
 ，正成为现实。

现房销售好在哪儿？

——一方面从根本上解决交付难、“货不对板”的问题；另一方面，拉长房企的建设周期 
，告别“高周转  ”的运作模式

多年来，很多购房者想买房时 ，通常有两种选择：要么买新房 
，但基本为期房，多数以年为单位交付；要么买二手房 ，购房者看房时对装修 、房屋质量等心中有数
，基本“所见即所得
” 。

“买二手房 ，小区环境通常没有新房好 
。而买新房大多得等一年甚至更久才能拿到钥匙。挑房时主要听营销 
、看沙盘、看样板间 ，最后房子建成什么样还不知道
，让人不太放心 。”来自上海的购房者陈曦说 
。

新房能否也实现“所见即所得 ”？去年底 ，住房城乡建设部部长倪虹曾表态
 ，在商品房销售上
，推进现房销售制 ，实现“所见即所得 
”
 ，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管 
，切实维护购房人合法权益
。

“十五五”规划纲要提出，“推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制 ，支持满足房地产合理融资需求 
，有力有序推进现房销售 ” 。

从原先的商品房预售制，到如今要推进现房销售 ，中国的商品房销售制度为何发生这样的变化？

“主要目的就是实现‘所见即所得’
，同时解决部分房企靠预售资金融资 、实现快周转但不注重打磨产品的问题 。 
”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为

。此外 ，还有助于避免地方靠规模化卖地但不注重交付和社区服务品质
、只注重增量不注重存量维护等问题。

商品房预售制有其时代背景  。上世纪90年代 ，中国为了解决住房短缺矛盾 、引导商品房发展
，引入了商品房预售制
。1995年起施行的《城市房地产管理法》 ，专门明确了商品房预售应符合的相关条件
 ，包括按提供预售的商品房计算
，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上 ，并已经确定施工进度和竣工交付日期等。

“客观地说
 ，商品房预售制促进了中国的城市化发展 、房地产行业发展和相应的招商引资  。
”李宇嘉说
。我国早期的商品房预售制，为城市的建设融资
、住房供给融资提供了支持 
，满足了彼时快速城市化 、工业化发展背景下的资金需求。

然而，这种模式下也出现了地产界“高杠杆
 、高负债
、高周转 ”的现象 。在房地产市场供求关系发生重大变化 、“土地财政 ”难以为继的背景下 ，住房预售模式已不再那么“吃香

” 
。

围绕购房者普遍关注的住房交付问题 
，去年底，住房城乡建设部方面表示 ，保交房任务全面完成。“在‘保交房’全面完成的基础上
，要建立保障交付
 、维护业主权益的长效机制 ，关键还是要现房销售 。”李宇嘉说 
。一方面 ，现售“所见即所得  ”
，从根本上解决交付难、“货不对板
”的问题；另一方面 ，现售拉长房企的建设周期
 ，告别“高周转”的运作模式
，驱动开发商更加注重打磨房屋品质 ，有利于行业转型
 ，实现高质量发展
。

现售制度如何推进？

——因地制宜 。江苏徐州 
、天津等地部分楼盘已开始实施

从有关部门此前提到要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度  ”，到“现房销售
”被写入“十五五”规划纲要 
，推进现房销售的政策方向愈发明晰 。那么，究竟哪些地方适合先施行现房销售？又应如何推进现售制度？

“适合先开展现房销售的地区有几类

。 ”李宇嘉分析 ，一是片区内新房较少 
，存量房占绝对主导的区域。这些地方新房需求大、供给少，购房者改善性需求潜力大 ，愿意为好产品支付一定溢价；二是片区内此前存在住房交付问题
，导致市场对期房接受度较低的；三是片区内高品质住房需求潜力本身就较大 ，购房者属于“高净值人群 
” ，愿意支付更高溢价 、个性化需求突出  。

业内人士分析
，从已有的现房销售项目看 ，其推进路径大致可分为三种：一种是主动型现房项目
 ，即企业主动的战略选择
，项目规划期就为现房销售；第二种是“强制型” ，在土地出让时就要求为现房项目所用
。比如深圳的部分住宅地块在土地出让规则中
 ，明确要求全部现房销售。还有一种是“被动型 ”，由于期房阶段性去化缓慢 
，房企资金回流困难，在符合相关条件的基础上 ，开发商将期房转为现房销售  。

目前国内已有多个城市 
，采用不同模式施行现房销售
。在江苏徐州，某房企近日宣布正式落地“主动现房战略 
” ，旗下试点项目采用“先建后售 
、全实景呈现
”模式
，不卖期房 ，不做沙盘 ，让购房者“看过再买 ”。在天津
，最近开盘的某现房销售项目 ，主打“买入即交付 ” 。据项目公开数据
 ，开盘3小时
，项目去化就超过七成 
。在江西南昌 ，今年初某楼盘宣布实施“主动现房销售

”
 ，购房者可在项目现场看到实景园林、地下车库等真实配套。

“以徐州的现房销售项目为例，房企选择徐州作为首个试点城市并非偶然 。这和企业在徐州市场的深耕程度有关 
，是其敢于试水现房销售的市场前提 
。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房企在具备品牌认知 、客户基础的城市 ，进行新模式试点 
，可以部分对冲市场对新模式的接受风险，并借助口碑积累 ，实现快速转化
。

总的来说
，无论是哪种现售模式 ，都透露出鲜明的政策信号：房地产行业正从预售模式向“所见即所得  ”的现售模式有序推进 。中指研究院企业研究总监刘水认为 ，现房销售是行业转型必然方向
，但转型仍需时间 。未来估计行业在较长时间内将处于“预售为主
、现房为辅
”的模式 ，但现房销售在重点城市和高品质项目中的占比有望进一步提高

。

对房企影响多大？

——房企现金流及融资渠道要求更高
 ，需要具备更强的产品实力

现房销售
，有利于更好保障购房者利益。

“去年决定要买房以来 ，我和家人就不停看房
 ，其中中意的两个小区，环境 、绿化都很好 
，但都得等一到两年才能交房  。”来自浙江的许昕雨说，最后 ，她买了一套现房 
，价格比之前看的期房贵30来万，“但我们都觉得值
。一方面 ，现房不用担心烂尾风险
，买了很快就能开始装修 ，入住周期短。另一方面 ，现房更实在
，看房时看中哪套就是哪套 ，各个房间的采光 、前后楼栋的间距等细节都能看到
 ，比看沙盘踏实多了  。  ”

推进现房销售
，更将对中国的房地产行业产生深远影响
。

首先 ，房企的“资金玩法
”彻底变了。

“在预售制下
 ，期房的销售周期通常较短，在一年左右 。”李宇嘉说 
。短周期 
，意味着“快投入 ”：拿地快
、开工快 、销售快，这种资金快周转的模式下 ，杠杆效应强 
，风险较大。“而现房销售的周期可能在两三年，需要房企合理预判届时的市场需求
 、价格变化 ，以确定产品的定位
、设计研发 、价格等主要指标 。 
”这意味着
，房企要具备充裕的现金流
 、畅通的融资渠道和理性的投资评估 
。

其次 ，卖房的逻辑从“卖预期”转向“能验证 ”
。

房子是用来住的 。过去 ，在商品房预售模式下
，购房者买房通常是看图纸、看样板间 ，但是最终实物品质如何
 ，只有等到交房时才能验证 。而在现房模式下
，购房者可以实地看采光 
、通风、社区环境 ，开发商的产品需要接受现场验证

。因此
 ，房企需要更加务实，具备较强的产品实力。

业内人士认为 
，伴随现房销售的推进，市场结构或将进一步分化  。

“对行业来说 ，推进现房销售可能迎来一波洗牌
。 
”李宇嘉说 
，一方面，这将淘汰掉“泡沫较大
”的企业 ，让住房回归居住属性；另一方面
，一些中小房企或将迎来发展机遇。“中小房企项目较少 ，对本地需求较熟悉 ，擅长做定制化的小而美产品  。而对于龙头房企来说
，基于此前大量项目积累的数据 ，他们能全面掌握客户需求；加上大房企本身在设计 、物业等全过程管理中的把控能力较强
 ，其消化现售成本的能力更强
，也有实力打造宜居的‘好房子’
。 ”（记者 廖睿灵）

《人民日报海外版》（2026年05月21日 第 07 版）