房地产投资信托基金近年来整体表现落后于标普500指数，但这一概括掩盖了板块内部剧烈的分化

。当写字楼和零售REIT陷入困境时  ，工业

、数据中心和住宅类REIT却创下了历史新高。

　　表现分化格局

　　截至5月初

，权益型REIT指数全年累计上涨约3%，而标普500指数同期上涨约9%  。但差异主要来自写字楼和零售REIT的拖累

。写字楼REIT持续受到远程办公趋势的冲击  ，部分大城市写字楼空置率仍徘徊在15%至20%的区间。相比之下
，工业REIT受益于电子商务和物流需求
，累计上涨约15%；数据中心REIT则借助AI基础设施建设的东风 ，上涨超过20%  。

　　工业与数据中心REIT领跑

　　工业REIT巨头Prologis一季度营收同比增长12% 
，并上调全年指引
，主要受益于南加州和德国等核心市场租金强劲增长

。公司管理层表示 ，客户对靠近人口中心的现代化物流设施需求依然旺盛 ，供应端的不足也在支撑租金水平。

　　数据中心REIT Equinix和Digital Realty今年以来分别上涨约18%和22%  。随着微软、谷歌和亚马逊等科技巨头加大AI基础设施投资

，数据中心租赁活动持续活跃
。Digital Realty刚刚宣布与一家未具名的超大规模客户签订了价值5亿美元的新租约
。

　　住宅REIT表现稳健

　　住宅类REIT表现稳健，累计上涨约8% 。受惠于住房可负担性危机  ，多户住宅需求持续增长 
。但部分阳光地带城市的新供应入市对租金增长形成压制
。

　　传统REIT面临挑战

　　写字楼REIT Boston Properties今年以来下跌约15%

，纽约和旧金山的租金回收率仍低于疫情前水平约10%至15% 。零售REIT Simon Property Group基本持平，其A级购物中心表现稳健  ，但B级和C级购物中心的资产价值仍在承压 。

　　投资策略建议

　　BMO资本市场REIT策略师建议投资者采取“选择性的板块配置

”

，超配工业和数据中心REIT，低配写字楼REIT

。随着美联储降息预期升温  ，REIT作为高股息板块可能迎来估值修复。历史数据显示
，REIT通常在首次降息后的12个月内跑赢大盘约5至10个百分点  。但投资者应仔细甄别不同类型REIT的基本面

。周五尾盘
，权益型REIT指数基本持平 ，而数据中心REIT Digital Realty上涨约1.5%。